マンション売却には、後々のトラブルを未然に防ぐ意味でも物件に関する重要な事柄を事前に告知しておく必要があります。
では、いつの時点でどういうことを買主に伝えるのでしょうか?
1、どういうことを伝えるべきなのか
2、いつ、告知すべきか
3、まとめ
1、どういうことを伝えるべきなのか
まず、不動産を売買する際には契約の前に売主から買主へ告知すべき事項を書類に記載して知らせます。
●告知すべき事項●
①雨漏り・シロアリの害・建物の主要な構造部分の腐食や破損・劣化(有りの場合はその内容)
➁浸水や天災・火災の被害、土壌汚染・軟弱地盤など
③リフォーム・増改築の履歴(有りの場合はその時期と箇所)
④心理的瑕疵(しんりてきかし)
⑤その他の引き継ぎ事項
①雨漏り・シロアリの害・建物の主要な構造部分の腐食や破損・劣化
マンションではほぼありませんが、主要な構造体に大きな影響のある事柄は建物の価値や今後の修復費用が大きくなるため、隠していると後々大きなトラブルに発展します。必ず売却担当の不動産会社に伝えておいてください。
もし、過去にそのようなことがあり修復している場合でも、被害が出た時の状況と、修復の箇所と修復の内容を詳しく伝えておいてください。
➁浸水や天災・火災の被害、土壌汚染・軟弱地盤など
これも売主の知る範囲で事実を告知します。自分で分からない場合は、その旨を担当の不動産業者に伝えるか、購入時の重要事項説明書や、告知書(売買契約書類に添付する前所有者からの告知事項)を確認しましょう。
③リフォーム・増改築の履歴
建物の維持修繕・増築などは建物の価値に影響があります。マンションでは増築はできませんが、大規模なリフォームをしていると査定額プラスになったり、買主が今後のメンテナンスを行う際の参考になります。
リフォーム会社の見積もりや領収証などから時期と内容をできるだけ正確に伝えるようにしてください。
④心理的瑕疵
マンションの室内で自殺や事件・事故・火災あり死者が出た場合、火災・ボヤ・事件。事故が起こった場合などは内容をあらかじめ買主に了承してもらう必要があり、詳しく告知します。
事件・事故でなくても、一人でお住まいの方が室内で亡くなられて、発見までが少し遅れた場合もその対象になり、買主が、その事実を知っていたら購入しないと思われるような内容はすべて告知します。
他には、物件の周辺に嫌悪施設(産業廃棄物処理施設・火葬場・葬儀場・墓地・高圧線・変電所・下水処理場・ごみ処理場・風俗・原子力発電所・暴力団事務所、その他騒音やにおいを発する施設など)がある場合も該当します。
心理的瑕疵が売買契約後に発覚した場合は、売主が瑕疵担保責任を負うことになり、損害賠償責任が生じることもあります。
第572条売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。 引用:民法第572条
⑤その他の引き継ぎ事項
上記の他、重要な事項です。マンション内での問題や、近隣トラブル、決まり事などがありましたら事前に伝えておきましょう。
2、いつ告知すべきか
告知の時期は、売買契約締結前でいいのですが、実務レベルの話をしますと販売する前から不動産会社に伝え、その状況を踏まえて興味のある方を募集するのが一番良い方法です。
告知が遅いと、買主から隠していたと取られる場合もあり、最初から伝えていればあまり気にしなかったことでも伝える時期により信用を失うこともあるのです。
不動産業者も販売する際には、物件資料(マイソク)に”告知事項有り”と記載し、案内前に購入希望者に伝えないとトラブルになるため、案内前には告知事項を了承して見学に来てもらうという流れがスムーズです。
売主も買主もお互いに時間の無駄を省力できますので必ず事前に伝えてください。
3、まとめ
不動産売買では、『聞いていなかった』、『話が違う』といったことがあるとトラブルになります。 こういったことを防ぐために、不動産業者は査定をする際に告知事項の確認をします。
査定する不動産会社がチェックしてくれるか試してみてください。
もし、不動産業者が忘れている場合は、お客様の方から告知してあげてください。。。というより、しっかりアドバイスしてくれる不動産会社を見つけてくださいね。