急な転勤やお住み替えで、所有しているマンションを売ろうか・貸そうかを考える際に、やはり最初にかかる費用が気になりますね。売る場合・貸す場合はそれぞれいくらくらいの費用が必要かをお話します。

目次

１、マンションを売る場合にかかる初期費用

２、マンションを貸すときにかかる初期費用

３、マンションを貸すときの一時的な収入

４、まとめ

 

１、マンションを売る場合にかかる初期費用

マンション売却時には、お住いの状態からでも販売を始めることができます。不動産会社と媒介契約を締結した後、すぐに販売活動に入るのですが、中古マンションを現状渡しで売る場合は特に販売するにあたりかかる費用はありません。

成約になると仲介手数料や抵当権抹消費用・収入印紙代などが必要ですが、それまでは一部の例外を除き、必要な費用はなくすぐに売り出すことができます。

●●費用が販売前に発生する例●●

リフォームしてから販売する場合や不要物を撤去してから販売する場合は、そのリフォーム代や処分費がかかります。

そうした方が、売れやすい場合や現状があまりにも汚れていてイメージが悪い場合にはそうすることもあります。

２、マンションを貸すときにかかる初期費用

①リフォーム代金

マンションを貸すには、賃貸人を募集する際にリフォームをしてからご案内します。稀に居住中に中を見ないで決められる借主さんもいますが、その際でも入居前にはリフォーム・修繕・洗いなどは完了してからマンションを引き渡すことになります。

築浅でキッチンやバス、洗面台がきれいな物件の場合はハウスクリーニングのみで貸せる場合もあります。

➁不動産業者への手数料

賃貸募集の際に不動産業者へ支払う仲介手数料や広告料などがあります。この金額については、業者によってまちまちで【広告料1か月分】という業者や多いところは2か月というところもあります。

この金額は、家主さんと不動産業者が相談して決めますので多すぎると思ったときは希望金額を伝えると良いでしょう。

本来、仲介手数料の上限は貸主・借主からの合計金額を家賃の1か月分としなければいけないのですが、商習慣で1か月を超える部分については名目を代えて【広告料】や【ご祝儀】として家主さんからもらう業者が多いのです。

不動産業者も家主さんからいただく広告料の中から借主さんを見つけてくれた業者さんに成約報酬を渡す仕組みです。

商習慣なのですが、仲介手数料以外は本来は家主さんが支払う義務のないお金です。しかし、実際に借主さんを見つける不動産業者は広告料をもらえる物件を優先的に案内します。広告料を支払い、早期に借主さんをみつけてもらう方が良いという家主さんが多いのも事実です。

この金額は数社の不動産会社に査定してもらい、妥当と思われる金額で決めるとよいでしょう。

３、マンションを貸すときの一時的な収入

分譲マンションを貸すときには、賃貸借契約時に借主から預かったり、支払われる一時的な収入もあります。

●収入●

礼金・・・借主から家主に支払われる金員で返還義務はありません。

日割り家賃及び前家賃・・・家賃発生日から月末までの日割り賃料と翌月分の賃料を契約時に収めてもらいます。これは賃料収入をまとめてもらっているものですので、返還義務はありません。

●預り金●

敷金・保証金・・・賃貸借契約の解約時に返還義務のある預り金です。契約時まで預かり、万一賃料の滞納が発生した時は、その弁済金に充当することができます。

家主さんはこの一時的な収入を不動産会社への仲介手数料・広告料などに充当するということも多く、預り金・礼金の合計額から不動産業者への支払いを差し引いた金額を不動産業者から受け取ることで、契約時の実質的な現金の支出を抑えていることが多いのです。

 

４．まとめ

まとめると

マンションを売る場合

→初期の費用は無し

マンションを貸す場合→

リフォーム・洗い・修繕費、不動産業者への手数料が必要（礼金などの収入あり）

となります。

賃貸する場合は、月々の賃料と共益費が収入になりますが、ローンの返済金・固定資産税・毎月の管理費・修繕積立・設備のメンテナンス費用は貸主の負担となります。毎月のキャッシュフローがプラスになるかマイナスになるかもチェックする必要がありますね。

マンションを売るか、貸すかの判断材料のひとつになる初期費用のお話でした。