マンションを売却するお客様からの質問で多いのが『売るときの諸経費はいくらかかりますか？』というもの。

確かに手取り金額を計算するためには必要な数字ですので解説いたします。

 

目次

１、マンション売却時の諸費用

２、いつ、どのお金が必要なのか

３、その他、売買代金以外に授受するお金は？

４．まとめ

 

１、マンション売却時の諸費用

①仲介手数料

➁売渡証書作成費用・抵当権抹消費用

③収入印紙代

④譲渡益課税

⑤ローン返済金（抵当権・根抵当権が設定されている場合）

 

 

（１）仲介手数料

不動産仲介業者を介してマンションを売却した場合は、仲介手数料が必要です。

手数料の金額は、『成約金額の３％+60,000円+消費税』が上限となりますが、物件の取引価格が200万円以下の不動産の場合は５％、200万円超～400万円以下の場合は４％+20,000円の手数料が必要です。

成約金額が3000万円の場合は、3000万円×３％+60,000円＝960,000円

消費税８％と合わせて、合計1,036,800円となります。

4000万円の場合→1,360,800円（税込み）

5000万円の場合→1,684,800円（税込み）　となります。

※宅地建物取引業法で定めた上限額です。

 

（２）売渡証書作成費用・抵当権抹消費用・住所などの表示変更登記費用

①売渡証書の作成・・・登記義務者となる売主が発行する書類ですが、実際は司法書士の先生に作成してもらい、その書類に記名・押印します。その手数料です。

➁抵当権抹消費用・・・ローンが残っており（根）抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きを司法書士に委任します。抵当権者である金融機関への抵当権抹消書類の確認や書類の取得にかかる手数料・登録免許税がかかります。

③住所・氏名変更登記・・・売主が購入した時に登記した住所と現住所が異なる場合や氏名が変わっている場合は、所有権移転登記をするまえに、現在の住所と氏名に変更する登記手続きをします。この際にも司法書士手数料・登録免許税が必要です。

 

（３）収入印紙代

売買契約書（課税文書）を作成すると納税義務が発生します。

収入印紙を購入し納税するのですが、使いまわしができないように、契約書に貼り割り印をします。売主・買主分2通を作成しますので、各々が1通分ずつ負担します。

 

（４）譲渡益課税

マンションを売った時の税金ですが、課税される場合とされない場合があります。買った価格より売った価格の方が高い場合は課税される場合があります。

また、買った価格より売った価格が低い場合は譲渡益はありませんので税金はかかりません。一定の要件を満たせば所得控除が受けられる場合があります。

（５）ローン返済金

費用というか返済金ですが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消するためにローンを一括返済します。ですからローンの残債額分は売却金額から差し引いて考えなければいけません。

注意点は、ローンの一部だけ返済し、残りはゆっくり返すということは原則できないということです。完済して初めて金融機関が抵当権を抹消してくれます。

 

２、いつ、どのお金が必要なのか

諸費用をいつ払うのかという疑問は多く、当社でもよく質問されます。

売却時の諸費用を支払う時期をまとめてみました。

※仲介手数料は、契約時に半金・残代金契約時に半金という業者と、残代金決済時に一括で請求する業者があります。

住宅ローンの完済のための支払い及び仲介手数料・登記費用は実務では買主さんからいただく物件残代金を受け取るときに、その中から支払う方が多いです。

詳しい支払方法などは、担当の仲介業者に確認すると親切に教えてくれるはずです。

３、その他売買以外で授受するお金

売買だ金とは別に売主と買主で清算するお金として、各種日割り清算金（固定資産税・都市計画税、管理費等、収益・賃料収入）があります。

固定資産税・都市計画税は、市町村が1月1日現在の所有者に課税し請求します。起算日は4月１日で翌年の3月31日までを1年間となっています。その間に売買取引をした場合は、引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税は買主の負担となります。

しかし、市町村が課税し納税義務者とするのは売主（1月1日現在の所有者）です。つまり、市町村へは売主が全額支払い、買主が負担すべき日割り精算金額を残代金決済時に買主から売主へ支払う方法で清算します。

同様に、管理費等も売主が管理組合へ支払い、日割り清算金を買主から売主に清算します。

また、収益物件やオーナーチェンジ物件の場合は、物件から収益が上がりますので、その収益も日割り計算します。賃料など、前月に翌月分を一括で支払う賃貸借契約の場合は、売主から買主に対し、日割り計算した清算金を残代金決済時に支払います。

その他の収益や負担金がある場合にも同様に清算します。

 

４、まとめ

マンション売却時にかかる金額は、購入者と比べると比較的少ないのですが、売却して現金がいくら手元に残るかの計算の時は、必ず頭に入れておかないといけません。　金額設定や値交渉の際にも考慮してから価格を決めましょう。

販売開始時や販売活動中には、費用はかかりません。すべては成約してから発生する費用になります。

もし、成約前または販売活動中に費用を不動産業者から請求された場合は、支払わなくてもよい場合もありますので、別の不動産業者やその業者の属する保証協会や業界団体などに支払うべきかどうか相談してもよいと思います。

ただし、売主の要望で特別に行った広告活動については請求されます。

費用に関しては、大切なことですので、担当不動産業者に納得できるまで説明してもらい正しく理解してください。