査定を経て、不動産屋さんと媒介契約を交わし、ようやく販売スタート！

マンション売却を成功させるための物件内覧対策！をお話いたします。

マンションの購入者さんが物件に対して抱く印象は、玄関を開けてほんの数秒で直感的に決まってしまうそうです。第一印象がいかに大切かは不動産にもしっかりあてはあるようです。

中古マンションで居住中の場合、お住いのところをお客様に見てもらうわけですが、不動産屋の立場からすると、もっとイメージをよくすると高く売れやすいのに。使い方・見せ方が原因で、何とか売れても価格交渉が大幅に入るということが多々あります。

大きなポイントは、

①室内が明るいこと

➁風通しが良いこと

③片付いていること

④丁寧に使っていること

⑤住んでいる方からのお話が聞ける

です。

内覧対策をしっかりして、少しでも良い条件で売れるように購入希望者さんを迎え入れてください。

目次

1. お部屋を明るく見せるために！

2. 換気はどこまでしないといけないの？

3. お掃除はどこまでしたらいいのか？

4. 購入者さんがよく質問されること

5. これはやってはいけません！

6. まとめ

 

１、お部屋を明るく見えるようにするには

居住中の中古マンションの場合、お部屋の明るさは物件全体のイメージに大きく影響します。少しでも明るくイメージしてもらえるように工夫しましょう。

”くらい”というイメージがついてしまうと、思い出して検討する際にもあの”くらい”物件か・・・というイメージで考えてしまいます。

●対策①・・・廊下・玄関・洗面・風呂・トイレ・キッチン・窓のないお部屋の照明は必ずつけてきましょう。

これは基本です。普段の生活では節電のため照明は消していると思いますが、買主さんはまず、玄関扉を開けた時の第一印象がずっと残るようです。玄関から廊下のスペースが明るいというのは意外とポイントが高いんです。

そして洗面・浴室も暗くてジメジメしやすい場所ですのであらかじめ照明をつけておいてください。マンションは特に空気が滞りやすいので、風通し良く・明るい状態にしておく必要があります。お風呂がきれい・明るいということは購入する最低限の基準にしている方も多いです。

キッチン・お部屋も同様で照明をつけておくことで、パッと見たイメージが明るい状態にしてください。

●対策➁●　カーテンは全開でお願いします！（レース以外）

ここで大切なのは採光です。間取りにもよりますが、お部屋に窓がある場合は必ず遮光のカーテンはあけておいてください。　よくないパターンは、物が多すぎて窓をふさぐように物がおいてある状態です。暗くて散らかっているお部屋は、実際に使えないお部屋・という印象になってしまします。

そういう物件を安く買って、きれいにリフォームして高く売る業者が多いことを考えると、イメージが価格に及ぼす影響は大きいです。

２、換気はどこまでするの？

次に大切な要素は、風通しです。

湿気が滞ってジメジメしていることは、今から住むお家を見る購入者にとって大きなマイナス要因です。

極端に寒い真冬や蒸し暑い真夏は窓を長時間開けるわけにはいきませんが、できるだけ風が通るようにしてください。

バルコニー側の窓と各部屋の窓を開けると風がお通ります。また、角部屋などで浴室やキッチンに小窓がある場合はプラス要素ですので、ぜひ窓を開けて換気してください。

案内時に風が通っていることも大切ですが、お部屋ににおいがこもっている場合、事前に換気しておくことも重要です。　たばこやペットのにおいが苦手な方も多く、そのような場合は必ず内覧までに事前に換気しておいてください。

３、お掃除はどこまでしたらいいのか？

ご内覧時には、ある程度片づけをしておいてほしいのですが、その”ある程度”ってどの程度なのか？

まず内覧する側の立場で考えると、散らかっている時点で生活感が出すぎて大変気を使ってしまいます。隅々まで見ることができません。『人様のお家の押し入れを開けるなんてとんでもない』となってしまうと、検討すらしてもらえないのです。

人間の心理ですが、お客様の迎え入れるように片付いた空間だと、他人のスペースという心理が薄くなり、安心して『押し入れの大きさも少し見ておこう』というように物件の内覧に集中できます。

収納・クローゼットにものがしまわれており、余分なものがお部屋に出ていないようにしてください。整然ときれいな状態がやはり一番良いのです。

もう一つは水回りです。キッチンに食器が置きっぱなしになっていないか、コンロはきれいか、お風呂の床や壁にカビがないか、トイレ掃除はしたか、洗面台に物が出すぎていないか・・・・

いろいろ言いすぎて窮屈かもしれませんが、水回りの使い方でそのお家が丁寧に使われているか、を見られます。きれいな状態でみてもらいましょう。

生活感はあって当然ですが、ありすぎないようにお掃除・お片づけをしてください。

４、購入者さんからよくある質問

①上階や隣接住戸との間に騒音トラブルはないか？

➁普段のお買い物はどこでしていて、何分くらいの距離か？

③なぜマンションを売るのか？

④理事会の役員はどのくらいの頻度で回ってくるのか？

⑤駅までは、実際に何分くらいかかるか？

⑥棟内の住民はどんな方か？

というような質問が多く、お住まいの方に直接聞けるのが居住中の物件の良さです。こういった質問には、アドバイスするように丁寧にお話してあげてください。

購入後のイメージがしやすい方が、話が前に進みやすいですから、正直に住んでからでないと分からない情報も教えてあげると更に良いです。

そういったやり取りで伝わる、売主様の人柄も購入者さんのイメージアップにつながります。

５．これはやってはいけません！

売りたいあまり、内覧希望者さんに過剰に話しかける売主さんがたまにいらっしゃいますが、それはあまり良くないのです。

売りたい気持ちが前面に出てしまい、アピールしすぎてしまうと、売れなくて焦っているように見えてしまいますし、案内している不動産やさんも営業しにくくなります。

売り込みは我慢して、世間話程度にとどめておいてください。自然に物件の良いところや、不利になるところも話してあげてください。購入する側の心理としてその方が安心します。

内覧中について回るのも見学者は気をつかってしまい、よく見れないこともありますので、できるだけ自由に見せてあげてください。

営業や説明は不動産屋さんに任せて、売主のあなたは住んでみないとわからないような情報を教えてあげてください。そのほうが印象は良いです。

６、まとめ

たくさん要望を言いましたが、すべてはトラブルを避け、良い条件で売るためです。マンション売却はの場合、同じマンションでいくつかのお部屋が同時に売り出しされている場合がありますよね。その場合はほかの比較対象の物件に勝たなければなりません。

同じ棟内でなくても近隣のマンションと比べて検討されますので、印象をよくして良い条件で売却しましょう。売れ残りになるとますます売れなくなりますので、条件はどんどん下げることになります。

どんなに素晴らしい不動産屋さんに販売してもらっても、売るのは皆さんであり、物件の内部については居住者の方しか改善できませんので、大変ですがこれぜひはやってください。

以上、最後までご覧いただきありがとうございました。