こんにちはリベルタスの藤澤です。
そろそろ暖かくなってきましたね。急な気温の変化で体調は崩されていませんか？花粉も飛んでおりますので十分に対策をして乗り切りましょう！
という事で、この時期を迎える少し前の2・3月は不動産がよく動くシーズンで、ご売却の相談も多いのです。
そして、お家やマンションをご売却・賃貸される方で多い相談のうちの一つに突然やってくる『転勤の辞令』があります。
突然の辞令は待ったなしで『家はどうしよう・・・』と戸惑う方も多いのではないでしょうか？
短期間の間に、転勤先のお家を探し、現在の家を【売るか貸すか・置いとくか】判断しなければなりません。
当社ではこのような場合に参考になるかと思い、売るべき場合・貸すべき場合の判断基準をアドバイスしております。
どんなケースがあるのかというと・・・・
●売却した方が方がよい場合●
ケース①
駅から遠い・都心から離れているマンション・戸建に住んでいる場合。
この場合は、人口減少などの要因から将来の価格の下落の可能性があります。
当社の営業エリアの大阪市内では少ないですが、大阪近郊でも土地の坪単価が低く不動産業者も数が少ない（業者として利益を上げにくい）地域は、今後も価格の上昇は見込めないと思います。資産が目減りをする前に売っておくほうがよいでしょう。
ケース②
そのお家に、今後帰ってくる予定がない場合。
今後人口の減少は確実にやってきます。もし、あなたが積極的に不動産投資をしないなら不要な不動産は、高く売れるうちに手放した方が賢明といえます。
●貸した方がよい場合●
ケース③
都心部で駅に近いマンションの場合。
この場合は、値崩れがしにくく、借主がつかないという事も比較的少ないのです。
やはり不動産は立地です。そして、マンションの場合は家賃相場も分かりやすく容易に計算でき、建物の共用部分のメンテナンスも管理組合の理事会で決定し、修繕積立金で修繕しますのでオーナーとしては内装と設備だけをきっちりメンテナンスすればよいのです。
特に空室リスク・修繕リスク・倒壊の恐れも少ない都心部の分譲マンションは資産として持っておいてもよいでしょう。
ケース④
将来今のお家に戻る場合。
上記の③の場合でなおかつ将来のその地域に戻る予定の場合は、圧倒的に賃貸することが多いです。
また、この場合は、確実に戻ってくる時期がわかるのであれば、普通の賃貸借ではなく定期借家契約にするとよいでしょう。
通常の賃貸借契約は、貸主は正当事由がない限り解約できないのですが、定期借家契約は正当事由がなくても契約期間が満了すると賃貸借契約が終了するので、貸主側の正当事由の有無は問われません。
ただし、定期借家契約は借主は契約期間を超えて長く住むことができないので、条件の合う借主も限定されます。
故に家賃や敷金・礼金なども、通常の賃貸借の物件より少し安くすることが多く、割安感を出すと借り手もすきやすいのです。
●貸すしかない場合●
ケース⑤
転勤で、引っ越すことになり売却を考えたが、売却価格が住宅ローンの残債務を下回る場合で、住宅ローンの完済のための自己資金が調達できない場合は、やはり賃貸することになります。
なぜかというと、不動産を売却する場合は物件に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消には融資をしている金融機関の同意が必要ですが、同意を得るためには原則住宅ローンを完済しなければなりません。売却価格がローン残債額に満たない場合は、完済するためにその差額分を金融機関に支払います。
しかし購入後間もない時期の転勤だと自己資金を購入時に使っているため、その金額が用意できない事があります。
そういう事情で売却できずに賃貸する、という方も多いです。
購入時にフルローン・オーバーローンで借り入れしている場合にもよく見られます。
いかがでしょうか。転勤の可能性がある場合はこのような事情を考慮して早めの対策をしておくのがよいかと思います。辞令は突然ですのでね。
ところで、ほとんどの金融機関は住宅ローンは住むため（マイホームのため）のローンなので賃貸に出す目的や倉庫にするなどの目的では融資をしてくれませんので、果たして賃貸するのは良いのか？？？という疑問が残ります。
悪質な場合は一括弁済を要求されることもありますし。。。
そこで金融機関に確認してみたのですが、転勤の場合は、お咎めなしの場合が多いようです。一般的にやむを得ない場合はそのまま借入条件は変わらずに返済していけばいいのです。
余談ですが、私の知り合いのメガバンクの銀行員さんも、関東に転勤が決まり定期借家契約で貸しておられました。
約3年程で戻って来られましたが、そのまま元のお家で暮らしていらっしゃいます。上手く定期借家契約を利用したケースですね。
そういうわけで、転勤が急に決まった！という場合は、まず売るか貸すかですが、落ち着いて今の相場を調べてから
判断しましょう。
当社は営業範囲内の大阪市中央区・西区のマンションの価格をすぐに算出できる『マンション瞬間査定』のサイトを
運営しております。大阪市のマンションの売却価格と買取価格を同時に知ることができますので是非ご利用ください。
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