こんにちはリベルタスの藤澤です。
前回からの【マンション売却のコツと注意点】の続きです。
今回は、ご売却条件の中の【告知事項】に関してお話したいと思います。
査定を経て、販売する業者を選定し、いよいよ販売活動となりますが、
中古マンションの売買の場合は、買っていただく方に事前に知らせておくべきことがあります。
『告知事項』です。
トラブルを未然に防ぐためにはお使いの物件について、物質的な不具合や周辺環境、火災・事故など買主が購入するかどうか判断するために
重要になりそうなことは、価格に影響するような事も必ず事前に知らせておくことが大切です。
告知事項は査定の段階で不動産業者に伝えるとよいでしょう。
通常、不動産会社も販売前には確認するはずですが、担当者が新人であったりうっかりミスで聞き忘れることもあります。悪質な業者ですと、わざと聞かないようにする、という高度な？ことをする営業マンもいます。
（このような業者には任せない方がよいのですが）その場合告知義務違反になりトラブルが起これば責任はすべて売主にかかってきます。不動産業者は、「申告しなかった売主様の責任、自分は売主から聞いていないので責任はない」という論法で責任を取ろうとしません。不動産業者に聞かれなくても自ら告知するようにしましょう。
例をあげると、
・雨漏り
・シロアリの害
・給排水設備の故障
・事件事故（室内・バルコニー等での死亡事故や自殺等）
・火災
・近隣トラブル
・設備や建具の故障、不具合
・著しい騒音
・周辺の嫌悪施設（パチンコ・風俗店、火葬場、墓地、高圧線、ごみ焼却場、原発、下水処理場、暴力団事務所など）
などが該当し、事前に買主に伝え承知の上で買ってもらうことでトラブルを回避できます。
以上のようなことは隠れた瑕疵（かし）となり、売主の『瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）』の対象になります。
瑕疵担保責任とは売主が買主に対し負う、見えない欠陥に対する責任です。修復義務を負ったり損害賠償または契約解除になる場合もあります。 建物の軽微な不具合や給湯器の故障などは、売主の修復・交換で解決する（修復に関する費用を売主が負担する）場合が多いのですが、
近隣トラブルや周辺施設の場合は、解約になる場合もあります。
この瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主は物件に対し故意・過失が無くても、損害賠償の責任を負うことになっているのです。しかし、買主が契約前に瑕疵を知っていた場合は、知っていた部分に関しては売主は責任を負わなくてよいのです。
また、事故や自殺は『心理的瑕疵』と言い、買主が『事前に知っていたら購入しなかっただろう』と思われる心理的な欠陥のことです。
これが、購入後に発覚した場合は解約事由になりますが、事前に伝えており買主が知っていた場合は解約事由とはなりません。
『心理的瑕疵』には明確な定義はありませんが、少しでも思いあたる場合は伝えておいた方がよいのです。
購入する方の立場で考えると、後から発覚した場合、売主にはそのつもりはなくても『事実を隠していた』『騙された』という気持ち
になり、大きなトラブルに発展する場合もあるのです。
また、中古マンションの売買では、売主がそういった瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付けて契約する場合もあります。
その際にも、告知事項はしっかりと伝える方がよいでしょう。
買主にとっても大きな買い物ですので不信感が少しでも生まれると、購入には至りませんし、万一契約に至った場合は損害賠償など
大変なトラブルになる場合もありますので、事前の告知がとても大切です。
売主として誠実な対応をすることが早期売却につながる重要なポイントです。
その際には、当然経験豊富でトラブル回避の提案をしてくれる担当者に売却を任せることをお勧めします。