こんにちは！リベルタスの藤澤です。
今回は、【マンション売却のコツと注意点】のテーマです。
まず最初は【不動産査定】です。
不動産を売ろうと思ったら、まず一番に気になることは、価格ですね。
『今売れる価格はいくらか？』という疑問が最初に浮かぶことでしょう。
そうすると、まず不動産業者に相談する、又はインターネットで調べてみるという方が多いのではないでしょうか。
近年、大阪市のマンション売却については、不動産業者が大まかな価格を公開している事が多く、大体の目安がインターネットで調べられるケースもあり、
現在販売中の物件もポータルサイトなどで容易に検索できますよね。
当社も独自のデータベースから価格を自動で算出する『瞬間査定』を実施しており、大阪市中央区・西区の分譲マンションの相場を簡単に調べられるサービスを提供しております。
※当社の瞬間査定は販売価格のデータの蓄積をベースにしております。
更に詳しく査定金額を算出するには、訪問査定（現地を拝見しての査定評価）で現物を拝見し評価をする事になります。実際の眺望や日当たり、内装の状態、設備の状態などをチェックしより正確な価格を算出します。
そして、どの業者もおおむね3か月以内に売れる金額をお客様に提示します。
ここでの注意点が二つあります！！！！
注意点①
不動産会社からすれば、訪問査定をするという事は媒介契約を取りにきている！という事です。
媒介契約とは、販売活動をするにあたり売主様と不動産業者が価格や売り渡し条件を取り決め、交わす契約のことです。
この媒介契約を売主様と締結しななければ販売活動ができないのです。
そして自社で媒介契約を交わした物件（自社物件）の数が売上や反響数を左右するため、査定する担当者はどうしても契約がほしい、という気持ちが働き査定が甘くなります。
『少しでも高く売りたい』という売主様のご要望と合致させるため、非常に魅力的な査定価格です。
そうすると、売れそうにない高い査定金額を提示してしまうこともあるのです。
明らかに1社だけ査定額が高い、という場合はそのケースが多いですね。
インターネットでの一括査定でも同じようなことがあり、不動産業者の考えで査定金額を高く出すケースが増えています。
自社の買取なら、他社よりも高く！というのは大歓迎ですが、仲介の査定に関しては本当に売れる金額が大切ですよね。
実際に担当者自身が高いと思っている場合、販売活動にも力が入りません。
その場合、販売活動をしても当然売れませんので、数か月後に価格を変更することになる場合が多く、時間の経過分だけ機会損失になってしまうということがあります。
そのうえ長い間販売していて、価格が下がってきている物件というのは不動産の購入を検討されている方にとってはイメージも悪くなってしまいます。
このようにならないための査定段階での見極めのポイントは、
査定した担当者さんが、その金額の根拠と成約になるまでの期間を明確に説明できるかどうかをしっかり確認しましょう。自信がなさそうだったり、とにかくお願いします、の一点張りの場合はその業者さんとの媒介契約は見合わせた方がよさそうです。
大阪の極端な例でいうと、投かんチラシに〇〇〇〇万円の予算で買うお客様がいます！というものが有名ですね。
十分に気を付けてください。
しかし、実際は売り出してみないとわからないのも事実ですので、数値と・事実・論理でしっかりした販売計画を提案してくれる業者さんを見つけてください。
注意点②
次に注目すべきなのは、査定担当者さんがその物件にあった売却プランを考えて提案してくれるか、という点です。
最近は、どこの業者さんも①ポータルサイトへの登録、②自社ホームページへの掲載、③投かん・折込チラシ④流通機構への登録は当たり前にしております。（一部の囲い込み業者を除く）
それ以外の販売方法に注目すべきです。とにかく購入希望のお客様がいる、というのではなく、物件の特性を活かした営業方法の提案のことです。
例えば、内装が古くリフォームが必要な物件の場合は通常の購入希望者から見れば、リフォーム代が別途かかるため敬遠されがちですが、リノベーションを希望されるお客様はリフォームされていない物件を好まれ、そのような顧客をたくさんもっているリノベーション専門業者さんに情報を提供するのも作戦です。
大阪でリノベーションで知名度の高い業者さんに物件情報を提供し、すぐに成約したケースもあります。
また、税理士さんや相続診断士、ハウスメーカーなど、宅建業者以外の専門業者さんに顧客を紹介してもらい、連携して成約になるケースもあります。これくらいのことは、経験豊富な不動産営業マンであれば、瞬時に思いつきますので、
査定の段階でよく担当者さんのプランを聞いてみてください。
以上が査定での注意点になります。媒介契約の詳細については当社のホームページで説明しておりますのでご参照ください。