不動産売却の一括査定サイト、皆さんはご存知でしょうか？

今回は一括査定サイトの使い方と不動産業者から見た注意点・ポイントをお話したいと思います。

目次

１、一括査定サイトとは

２、一括査定サイトを利用した方が良い場合

３、メリット・デメリット

４、注意点

５、7つのポイント

６、まとめ

１、一括査定サイトとは

一括査定のサイトは、不動産を売る場合・貸す場合に一般消費者が複数の不動産業者に対し査定依頼をできるWEBサイトで、売りたい方は、一度の個人情報の入力で４～6社くらいの不動産会社に査定の金額や売却・賃貸の提案を聞くことができる、というものです。

２、一括査定サイトを利用した方が良い場合

信頼できる不動産業者がある場合は、その業者に査定・売却を任せるのが良いでしょう。

もし、信頼できる業者がいない・紹介してもらえる環境にない場合は一括査定を利用してもよいかと思います。

３、一括査定サイトのメリットとデメリット

●メリット●

１、一度に複数の不動産業者に査定依頼でき、各社の提案を比較できる

２、相場価格を手軽に知ることができる。

●デメリット●

１、複数の業者から営業される

２、断るのがめんどう

３、相場より高めの査定をする業者がおり、価格を見誤る場合もある

この辺はご想像通りのメリット・デメリットですが、自分の思っている以上の価格を査定金額として提示する不動産屋さんもいるのです。

４、一括査定の注意点

・必ず営業の電話がかかってきます

不動産会社としてはどうしても媒介契約を交わしたいのでしつこく営業の電話がかかってくる、メールが送られてきます。

・土地建物の㎡数や建築年月、間取りは正確に伝えましょう

価格の算出に不可欠な要素です。建物の構造も忘れずに記載してください。伝えていなければ、教えてください！という営業電話がたくさんかかってきますよ。

・媒介契約を結ぶことを優先し、売れない高値で査定をする業者に注意

査定金額だけで不動産業者を選ぶと長期間売れずに大きな機会損失になってしまうこともあります。

・サイト側のポジショントークに気を付けよう！

サイト側は一般媒介が良いというような記事を書いています。一括査定サイトの収益は、不動産会社から査定の応募1件につき1～1.5万円くらいの報酬をもらう構造ですので、加盟する不動産会社が多いほど良いのですが、査定サイトの成果が無いとサイトから離れてしまいます。

ですから一般媒介で一人のお客様と複数の不動産会社の間で一般媒介を結ぶように誘導する記事を書いています。その方が、不動産会社が離れにくく、サイト側の運営も安定します。

不動産売却では、良い業者を見つけて専任媒介というのが基本です。惑わされないように気を付けてください。

５．利用上の７つのポイント

1. 電話をしてほしくない場合は、応募フォームにその旨を記載しよう
2. 断るときは早めに不動産屋に伝える・・・でないと何回も電話がかかってきます
3. 価格が知りたいだけの場合は相場が分かる別のサイトへ・・・個人情報を複数の不動産会社に渡すことになりますので、相場が知りたいだけの場合は個人情報の入力なしでおおよその価格を提示してくれるサイトがたくさんあります
4. 簡易査定から数社に絞って訪問査定をする
5. 高すぎる査定価格の業者は省く
6. 地域密着でない中小企業は選択するメリット無し
7. 高く売る、お客様がいるという以外の自社の強みがある業者に依頼する

６．まとめ

以上が一括査定サイトの使い方ですが、一番大切なのは結局業者の選び方、担当者の選び方になります。一括査定サイトならではの、業者とのわずらわしさはあるかと思いますが、うまく対応し良い不動産屋と出会ってください。

『一括査定だから失敗はない』ということはありませんが、使い方によっては便利ですよ！

マンションへの不動産会社のポスティングチラシで、よくある『○○マンション限定のお客様がいます！予算は○○○○万円です！』という有名なチラシがあります。なぜ、そのようなチラシを入れるのでしょうか？また本当なのでしょうか？

皆さんからよく聞かれることをお答えしたいと思います。

目次

１、なぜこのようなチラシを投函するのか？

２、本当なのか？

３、高く販売したいときはどうすればいいのか？

４．まとめ

１、なぜこのようなチラシを投函するのか

当社の営業地域である、大阪市中央区・西区でもこのような投かんチラシはよく入っており、私が把握しているだけで、8社がそのようなチラシを定期的に投函しています（ほとんどの会社の内情を知っています）。それに加え数年前から大手の不動産業者もマンション限定！というチラシを入れています。

なぜかと言うと、

①売主様の『高く・早く売りたい』という願望を刺激するため

②業者としての強みが薄い

③結構反響が取れる

この3点が主な理由で、やはり高く売りたい、という売主様の心理を突いたチラシですね。高く買うお客様がいるなら紹介してもらおうという、売主様としても当然そうなるんです。そのために作っています。

不動産業者は自社に強みが無く、手っ取り早く反響を取りたい場合にこのチラシを使います。自社の強みを生かした事業をしている業者はそれをしなくても売却物件はあります。

売主様の興味を引き、問い合わせをいただくことを優先に考えるとやはり『限定客がいます』という文句は効果的ですよね。そして、本当に反響があるのです！だからやめられないんですね。

２、チラシの内容本当なの？

端的に答えると、ほぼすべてが嘘です。なぜ分かるんだ！と言われそうですが、恥ずかしながら私も雇われていた時にこういったチラシを配らされていました。とても苦痛でしたがおかげで裏側のノウハウがわかりました。

「本当かな？」と思って問い合わせてみるという方が多く、その問い合わせに対する応酬話法などの完璧なマニュアルがあり、電話をかけるとほぼ9割の確率で訪問査定に行き、行けば8割の確率で媒介契約を交わすマニュアルがあります。

その手法はもはや伝統芸になっており、あまりに媒介契約が取れるので、そういう会社で勤務していた社員が独立して開業しても同じ手法を使っています。それゆえに大阪市中央区ではたくさんの業者がそのやり方をしています。

だから皆様のポストにもいろいろな業者から毎日そういったチラシが入っているのです。残念ながら、現在もたくさんの売主様が引っ掛かり、売れ残り物件となっています。

すべて、元をたどれば一つの業者から始まったノウハウで、30年以上も続いています。そういう業者は一事が万事嘘を言い、契約後の販売活動の報告や商談の進め方まですべて嘘を言う傾向にあり、結局売主様が損をするような契約になることも多いのです。

また、高い金額で販売することが多いので、半年以上たっても売れなくて売却中止になる場合も多く、それを見越して3～4件媒介契約を取れば、1件は売れるという具合に、半分以上は売れない前提で活動もせず、売れる見込みのある物件だけ力を入れて販売します。

そういった会社で働いている営業マンが一言、「もし自分が不動産を売るときは自分の会社には絶対に依頼しない！」と言っていましたが・・・これが現実に起こっていることで、そういった会社はいつも皆さんのポストにチラシを入れていますよ。

３．高く販売したいときはどうすればいいのか？

売主さんとしては高く売りたいからこそ、そういう業者に連絡してしまうのであって、良い担当者であっても査定金額の低い業者には任せたくないですよね。

そこでアドバイスですが、良い業者の良い担当者に出会ったらその方に希望金額で販売してもらうようにお願いすると良いでしょう。

「高いとは思うけど、○○○○万円で販売を始めてください！」というと、意外と快諾してくれますよ！そしたら良い業者で高めの金額設定で販売が可能です。

そして、一定期間たって売れなければ価格を変更する必要はありますよ！

４．まとめ

インタネットが完全に普及し、購入者が物件を探すときはスマートフォンで簡単に検索出来てしまいます。特定の業者だけに物件探しを依頼することはありません。

ですが、皆さんは当社だけの『お客さんがいます！』のチラシに引っ掛かってしまうんですね。本当に悲しいことであり、業界の自浄作用を信じたいことろですね。

良い不動産屋さんは私が知る中でも何社かあります。そういう業者さんに皆様が出会い、ご売却が成功することを切に願っております。

マンションを確実に売却する方法として、不動産業者の買取制度があります。

買取にはどういうものがあるのか、またメリット・デメリットをしっかり理解しましょう！

目次

１、不動産の買取とは

２、どういうときに買取が適しているか？

３、買取の種類

４、買取のメリット・デメリット

５、まとめ

１、不動産の買取とは

マンションや不動産を売却するときには通常、不動産会社に売却価格の査定を依頼し、販売活動をしてもらい、仲介手数料を支払って買主を見つけてもらいます。

しかし、不動産買取は仲介による販売をするのではなく、不動産会社に直接買主として買ってもらうことを言います。

不動産会社は売主様から不動産を購入し、転売するか賃貸するなどして利益を得ることを前提として買取を行います。

２、どういうときに買取が適しているか

売主様が、買取を選択するのは次のような場合があります。

①資金が必要で売却（現金化）を急いでいる

②買い替えなど、次の購入物件のための住宅ローンを組むため、一定期間内に確実に売却したい

③相続した不動産を短期間で確実に現金化したい

④販売に出さず、誰にも知られずに売却したい

誰にも知られない、確実に売れるからという理由で利用する方が多いのですが、一般の消費者に売却するよりは売却金額は低くなるため、価格よりも確実性を求める場合の需要が多いですね。価格にこだわる場合はまずおすすめできません。

３、買取の種類

①即金買取

即金買取は、販売活動をすることなく不動産会社に直接売却する方法で、不動産会社と売却条件が折り合い次第、すぐに売買契約をします。ほとんどの業者は現金で決済する契約形式で買い取ります。

不動産会社が資金調達のために融資を利用する場合もありますが、業者としてはプロですし、確実性を重視した不動産買取ですからローン特約などは付けません。現金決済が前提の売買契約の内容となります。

②買取保証

この買取保証は即金買取とは違い、不動産会社が一定期間販売し万一売れなかった場合には不動産会社が買い取るというシステムです。その際には買取保証をする不動産会社との専属専任媒介または専任媒介契約が条件となることが一般的です。

買取保証には不動産会社各社が独自のプランを展開しており、販売期間も様々です。価格変更のスケジューリングが決まっている・残置物（不要な家具など）はそのまま処分なしでOK・売却時の登記関係の費用まで負担・買い取った後の転売後の利益を売主様に還元するなど、各社いろいろです。

４．マンション買取のメリットとデメリット

買取になった場合のメリットとデメリットを解説します。

メリット

①売れる価格と時期が確実になる。（売れないかも・・・というリスクがない）

これが一番大きなメリットです。確実に売れるということは、お買い替えのときに次の住まいの資金調達の確実な目途がつき、転居時期を確定しやすいのです。

②仲介手数料は不要

不動産会社と直接売買するため、仲介手数料は不要です。たまに、グループ会社で買取り、仲介手数料を請求する不動産業者もありますが売主にとっては余分な費用になるため、そういう不動産屋さんは避けるようにしてください。

③瑕疵担保責任は免責

ほとんどの買取案件で売主様の瑕疵担保責任が免除になっています。エンドユーザーから宅建業者が購入する場合はほぼこの形です。売却してからの建物や地盤の修復義務や瑕疵による損害賠償責任がなくなることは、売主様にとってはありがたいものです。

④近所の方々に知られずに売却できる

一般のお客様に向けて販売する場合は、広告活動を手広く行うため、ご近所さんにも販売条件や家の間取りなどがすぐにわかってしまいます。一方、買取の場合は広告活動を行わないため、売買条件などは周りに知られずに売却できます。

⑤早期に現金化できる

買い取る不動産業者の資金調達にも関係しますが、条件と日取りが合えば、すぐに決済してくれる業者もあり、現金化がものすごく早いです。

デメリット

①最大のデメリットは、価格が安くなること

買い取る不動産会社は転売益を目的とする場合がほとんどですので、相場の7割～9割程度の金額になります。

②買取保証の場合、不動産会社が販売に力を入れてくれないことも・・

不動産事業は、仲介よりも転売の方が利益も大きいので、買い取りたいという不動産業者は多く、買取保証の場合は通常の販売活動では売れずに買い取る方が自社の利益が大きくなります。買取保証の専任媒介の場合は買取保証の期日まで物件が売れないように、積極的に販売しない業者がたまにいるのです。

５．まとめ

資金調達の目途がつけやすいので、利用する方も多い買取ですが不動産会社によって価格にばらつきがあります。数社に見積もりをすると条件がよくなりやすいので、ぜひ1社だけの価格提示で決めてしまうのではなく、数社の提案を聞いてから決めるのが良いでしょう。

比較検討の際には、売却理由や希望時期などをしっかり伝え、ご自分の都合に合わせた条件を提示してくれる業者さんに売却されることをお勧めします。

不動産業者のチラシで『無料査定！』の文言をよく見かけますが、

・どうして無料なのか？

・有料とどう違うのか？

・何かウラがあるのか？

というテーマでお話したいと思います。

目次

１、無料査定と有料査定

２、マンションを売却すためにどちらの査定を採用するべきか？

３、一括無料査定サイトの利用について

４、まとめ

１、無料査定と有料査定

そもそも無料査定と有料査定をする側の目的やビジネスモデルが違いますのでその背景を理解すれば違いがはっきりわかります。

①無料査定

無料査定は、不動産業者が集客のために行う査定という名の営業活動です。『無料』としているのは査定を入り口として、媒介契約を交わし、成約報酬（仲介手数料）を目的としているからです。

査定を依頼する側からすると、無料でいいのかな？という気持ちになりそうですが、不動産会社は無料でも喜んで来てくれます。不動産の売却を考えている見込み客に対面できるのであれば、無料で当たり前という感覚です。

実際に一括査定サイトやポータルサイトに掲載料を支払って査定の募集をしていますので、完全な営業活動であり、査定に呼ぶともちろん『ぜひ当社で売ってください』という営業も付いてきます。

成約予想価格ですので、査定したらその時に大方の金額が出ます。

➁有料査定

有料査定をできるのは、不動産鑑定士という国家資格をとつ方々です。査定ではなく『不動産鑑定評価』といい、不動産会社の行う価格査定とは重みが違います。国家資格保有者が行った査定ということで、査定金額自体が大きな意味を持ちます。売買間でいうと、売主・買主どちらの味方でもない中立公正な価格です。

例えばこのようなケースに利用します。

・相続の財産評価

・財産分与

・公用地などの売却

・裁判で不動産価値が争点となっている場合の鑑定

税務署や裁判所に証拠として提出できる鑑定価格であり公信力があります。

不動産鑑定士は鑑定することが仕事ですので、鑑定したあとの事情とは無関係に報酬が発生します。

また、鑑定評価には約2～３週間の期間を要します。

２、マンションを売却すためにどちらの査定を採用するべきか？

単刀直入に言うと、不動産会社の無料査定で十分です。

売却する前提ですので、『このくらいの価格で成約になるでしょう』ということが分かれば、あとは査定金額よりも業者選びの方が大切になってきます。

※ただし、ここでの注意点ですが、不動産会社の査定の金額は業者によってかなり差が出る、ということです。

なぜか？

不動産会社は営業活動の一環として査定をしていますので、その先には専任媒介を結びたいという目的があります！そしてそのためには、売主様にとって有利な条件を提示する場合が多いからです。要するに他社よりも高い査定金額を出し、自社で売り出してもらう！作戦です。

正確な査定金額を出すと、他社に取られてしまうという不安からそうなるのですが、当査定した本人はその金額で売れるとは思っていない場合が多いのです。

本当に？

手口としては、専任媒介を結んだらそのあとは徐々に金額を下げる営業をしてきます。そして、結局は他社の査定金額と同じくらいまで下げてようやく売れるか売れないか・・・。この流れのすべてが営業手法としてワンセットになっています。　売主にとっては大きな機会損失、時間の無駄です。

それどころか機を逃してしまい、結局不動産買取業者への売却になったり、正当な業者の査定金額よりも低い成約価格になってしまうケースが多々あります。時間とお金の両方を失ってしまうことになります。利益を得たのは不動産会社だけ・・。

ですから査定を依頼する売主様もそれを見込んでおく必要があり、あまりに査定金額が高い場合は、価格の根拠をしっかり担当者に聞いてみてください。納得できるようなものであればいいのですが、根拠が不明確であったり、単純に今いるお客様の予算が高いからといった理由の場合は、その業者と媒介契約はしない方が良いです。

しかし、それでも無料査定をうまく使ってほしいのです。不動産会社の担当者を直接見極めるチャンスがあるのも不動産会社の無料査定ですし、価格の他にも売却時の費用や手続きに必要な書類や引越しのタイミングなどもアドバイスをしてくれるからです。

３、一括査定サイトの利用

不動産会社に一括で無料査定を依頼できるサイトがたくさんあり、利用される方も多いと思います。

一括査定サイトですが、仕組みを理解して使えば便利です。

まず、一括査定サイトの運営会社はネット集客が非常にうまく不動産査定の入り口として多くの査定依頼を集めています。その顧客情報を不動産会社に売る、というビジネスモデルです。

登録している不動産会社からフィーをもらい収益化しています。よくサイトに『厳選した優良企業に一括見積』『売却が得意な企業に一括見積』などと謳っていますが、料金を支払えばほとんどの不動産業者が加入できます。現に当社にも一括査定サイトの運営者から営業の電話がかかってきます。

ここで言いたいのは、普通の不動産会社が加入しており、査定の入り口が査定サイトになっているだけのことということです。

そして、サイトを通じて査定依頼し、簡易査定で提示される査定金額は、先ほども書きました通り、それぞれの業者の思惑が反映されている金額です。ですから、皆さんは一括査定を利用する際も先ほどの注意点の頭に入れておいて業者とやり取りをしてください。

通常の問い合わせも一括査定も同じなのです。便利なのは、数社に一括で依頼できる点です。

査定依頼する際には、住所・氏名・電話番号・メールアドレス・物件の内容を入力することになります。そして簡易査定の結果が不動産会社から送られる・・・。

と思ったら、すぐに電話がかかってきます。それも数社から短時間の間にかかってくる場合が多いです。メールの場合もありますが・・。

そしてまずは訪問査定に行かせくください！の流れが多いです。

または、不動産会社からの簡易査定を返信してもらいお客様が指定した業者にのみ、連絡先を教えるというパターンもあります。その簡易査定も先ほどの事情と同じであまりあてになりませんので、高すぎる金額・安すぎる金額を提示する業者を排除して検討すると良いかと思います。

そして、結局は1社に絞るために、対面での訪問査定ということになります。入り口は一括査定でもチラシの問い合わせでも同じです。査定金額の根拠を示すことができ、営業担当の人柄を見極めて決めてくださいね。

４、まとめ

ということで、目的が売却の場合は、不動産会社の無料査定の方が適しています。　有料査定の鑑定評価は、相続税の評価や裁判・大企業間での不動産売買や資産評価の場合に有効です。

用途によって使い分けてください。

無料査定の際には、不動産会社の営業が付いてくることも忘れないでくださいね。

マンションを売却するお客様からの質問で多いのが『売るときの諸経費はいくらかかりますか？』というもの。

確かに手取り金額を計算するためには必要な数字ですので解説いたします。

目次

１、マンション売却時の諸費用

２、いつ、どのお金が必要なのか

３、その他、売買代金以外に授受するお金は？

４．まとめ

１、マンション売却時の諸費用

①仲介手数料

➁売渡証書作成費用・抵当権抹消費用

③収入印紙代

④譲渡益課税

⑤ローン返済金（抵当権・根抵当権が設定されている場合）

（１）仲介手数料

不動産仲介業者を介してマンションを売却した場合は、仲介手数料が必要です。

手数料の金額は、『成約金額の３％+60,000円+消費税』が上限となりますが、物件の取引価格が200万円以下の不動産の場合は５％、200万円超～400万円以下の場合は４％+20,000円の手数料が必要です。

成約金額が3000万円の場合は、3000万円×３％+60,000円＝960,000円

消費税８％と合わせて、合計1,036,800円となります。

4000万円の場合→1,360,800円（税込み）

5000万円の場合→1,684,800円（税込み）　となります。

※宅地建物取引業法で定めた上限額です。

（２）売渡証書作成費用・抵当権抹消費用・住所などの表示変更登記費用

①売渡証書の作成・・・登記義務者となる売主が発行する書類ですが、実際は司法書士の先生に作成してもらい、その書類に記名・押印します。その手数料です。

➁抵当権抹消費用・・・ローンが残っており（根）抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きを司法書士に委任します。抵当権者である金融機関への抵当権抹消書類の確認や書類の取得にかかる手数料・登録免許税がかかります。

③住所・氏名変更登記・・・売主が購入した時に登記した住所と現住所が異なる場合や氏名が変わっている場合は、所有権移転登記をするまえに、現在の住所と氏名に変更する登記手続きをします。この際にも司法書士手数料・登録免許税が必要です。

（３）収入印紙代

売買契約書（課税文書）を作成すると納税義務が発生します。

収入印紙を購入し納税するのですが、使いまわしができないように、契約書に貼り割り印をします。売主・買主分2通を作成しますので、各々が1通分ずつ負担します。

（４）譲渡益課税

マンションを売った時の税金ですが、課税される場合とされない場合があります。買った価格より売った価格の方が高い場合は課税される場合があります。

また、買った価格より売った価格が低い場合は譲渡益はありませんので税金はかかりません。一定の要件を満たせば所得控除が受けられる場合があります。

（５）ローン返済金

費用というか返済金ですが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消するためにローンを一括返済します。ですからローンの残債額分は売却金額から差し引いて考えなければいけません。

注意点は、ローンの一部だけ返済し、残りはゆっくり返すということは原則できないということです。完済して初めて金融機関が抵当権を抹消してくれます。

２、いつ、どのお金が必要なのか

諸費用をいつ払うのかという疑問は多く、当社でもよく質問されます。

売却時の諸費用を支払う時期をまとめてみました。

※仲介手数料は、契約時に半金・残代金契約時に半金という業者と、残代金決済時に一括で請求する業者があります。

住宅ローンの完済のための支払い及び仲介手数料・登記費用は実務では買主さんからいただく物件残代金を受け取るときに、その中から支払う方が多いです。

詳しい支払方法などは、担当の仲介業者に確認すると親切に教えてくれるはずです。

３、その他売買以外で授受するお金

売買だ金とは別に売主と買主で清算するお金として、各種日割り清算金（固定資産税・都市計画税、管理費等、収益・賃料収入）があります。

固定資産税・都市計画税は、市町村が1月1日現在の所有者に課税し請求します。起算日は4月１日で翌年の3月31日までを1年間となっています。その間に売買取引をした場合は、引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税は買主の負担となります。

しかし、市町村が課税し納税義務者とするのは売主（1月1日現在の所有者）です。つまり、市町村へは売主が全額支払い、買主が負担すべき日割り精算金額を残代金決済時に買主から売主へ支払う方法で清算します。

同様に、管理費等も売主が管理組合へ支払い、日割り清算金を買主から売主に清算します。

また、収益物件やオーナーチェンジ物件の場合は、物件から収益が上がりますので、その収益も日割り計算します。賃料など、前月に翌月分を一括で支払う賃貸借契約の場合は、売主から買主に対し、日割り計算した清算金を残代金決済時に支払います。

その他の収益や負担金がある場合にも同様に清算します。

４、まとめ

マンション売却時にかかる金額は、購入者と比べると比較的少ないのですが、売却して現金がいくら手元に残るかの計算の時は、必ず頭に入れておかないといけません。　金額設定や値交渉の際にも考慮してから価格を決めましょう。

販売開始時や販売活動中には、費用はかかりません。すべては成約してから発生する費用になります。

もし、成約前または販売活動中に費用を不動産業者から請求された場合は、支払わなくてもよい場合もありますので、別の不動産業者やその業者の属する保証協会や業界団体などに支払うべきかどうか相談してもよいと思います。

ただし、売主の要望で特別に行った広告活動については請求されます。

費用に関しては、大切なことですので、担当不動産業者に納得できるまで説明してもらい正しく理解してください。

査定を経て、不動産屋さんと媒介契約を交わし、ようやく販売スタート！

マンション売却を成功させるための物件内覧対策！をお話いたします。

マンションの購入者さんが物件に対して抱く印象は、玄関を開けてほんの数秒で直感的に決まってしまうそうです。第一印象がいかに大切かは不動産にもしっかりあてはあるようです。

中古マンションで居住中の場合、お住いのところをお客様に見てもらうわけですが、不動産屋の立場からすると、もっとイメージをよくすると高く売れやすいのに。使い方・見せ方が原因で、何とか売れても価格交渉が大幅に入るということが多々あります。

大きなポイントは、

①室内が明るいこと

➁風通しが良いこと

③片付いていること

④丁寧に使っていること

⑤住んでいる方からのお話が聞ける

です。

内覧対策をしっかりして、少しでも良い条件で売れるように購入希望者さんを迎え入れてください。

目次

1. お部屋を明るく見せるために！

2. 換気はどこまでしないといけないの？

3. お掃除はどこまでしたらいいのか？

4. 購入者さんがよく質問されること

5. これはやってはいけません！

6. まとめ

１、お部屋を明るく見えるようにするには

居住中の中古マンションの場合、お部屋の明るさは物件全体のイメージに大きく影響します。少しでも明るくイメージしてもらえるように工夫しましょう。

”くらい”というイメージがついてしまうと、思い出して検討する際にもあの”くらい”物件か・・・というイメージで考えてしまいます。

●対策①・・・廊下・玄関・洗面・風呂・トイレ・キッチン・窓のないお部屋の照明は必ずつけてきましょう。

これは基本です。普段の生活では節電のため照明は消していると思いますが、買主さんはまず、玄関扉を開けた時の第一印象がずっと残るようです。玄関から廊下のスペースが明るいというのは意外とポイントが高いんです。

そして洗面・浴室も暗くてジメジメしやすい場所ですのであらかじめ照明をつけておいてください。マンションは特に空気が滞りやすいので、風通し良く・明るい状態にしておく必要があります。お風呂がきれい・明るいということは購入する最低限の基準にしている方も多いです。

キッチン・お部屋も同様で照明をつけておくことで、パッと見たイメージが明るい状態にしてください。

●対策➁●　カーテンは全開でお願いします！（レース以外）

ここで大切なのは採光です。間取りにもよりますが、お部屋に窓がある場合は必ず遮光のカーテンはあけておいてください。　よくないパターンは、物が多すぎて窓をふさぐように物がおいてある状態です。暗くて散らかっているお部屋は、実際に使えないお部屋・という印象になってしまします。

そういう物件を安く買って、きれいにリフォームして高く売る業者が多いことを考えると、イメージが価格に及ぼす影響は大きいです。

２、換気はどこまでするの？

次に大切な要素は、風通しです。

湿気が滞ってジメジメしていることは、今から住むお家を見る購入者にとって大きなマイナス要因です。

極端に寒い真冬や蒸し暑い真夏は窓を長時間開けるわけにはいきませんが、できるだけ風が通るようにしてください。

バルコニー側の窓と各部屋の窓を開けると風がお通ります。また、角部屋などで浴室やキッチンに小窓がある場合はプラス要素ですので、ぜひ窓を開けて換気してください。

案内時に風が通っていることも大切ですが、お部屋ににおいがこもっている場合、事前に換気しておくことも重要です。　たばこやペットのにおいが苦手な方も多く、そのような場合は必ず内覧までに事前に換気しておいてください。

３、お掃除はどこまでしたらいいのか？

ご内覧時には、ある程度片づけをしておいてほしいのですが、その”ある程度”ってどの程度なのか？

まず内覧する側の立場で考えると、散らかっている時点で生活感が出すぎて大変気を使ってしまいます。隅々まで見ることができません。『人様のお家の押し入れを開けるなんてとんでもない』となってしまうと、検討すらしてもらえないのです。

人間の心理ですが、お客様の迎え入れるように片付いた空間だと、他人のスペースという心理が薄くなり、安心して『押し入れの大きさも少し見ておこう』というように物件の内覧に集中できます。

収納・クローゼットにものがしまわれており、余分なものがお部屋に出ていないようにしてください。整然ときれいな状態がやはり一番良いのです。

もう一つは水回りです。キッチンに食器が置きっぱなしになっていないか、コンロはきれいか、お風呂の床や壁にカビがないか、トイレ掃除はしたか、洗面台に物が出すぎていないか・・・・

いろいろ言いすぎて窮屈かもしれませんが、水回りの使い方でそのお家が丁寧に使われているか、を見られます。きれいな状態でみてもらいましょう。

生活感はあって当然ですが、ありすぎないようにお掃除・お片づけをしてください。

４、購入者さんからよくある質問

①上階や隣接住戸との間に騒音トラブルはないか？

➁普段のお買い物はどこでしていて、何分くらいの距離か？

③なぜマンションを売るのか？

④理事会の役員はどのくらいの頻度で回ってくるのか？

⑤駅までは、実際に何分くらいかかるか？

⑥棟内の住民はどんな方か？

というような質問が多く、お住まいの方に直接聞けるのが居住中の物件の良さです。こういった質問には、アドバイスするように丁寧にお話してあげてください。

購入後のイメージがしやすい方が、話が前に進みやすいですから、正直に住んでからでないと分からない情報も教えてあげると更に良いです。

そういったやり取りで伝わる、売主様の人柄も購入者さんのイメージアップにつながります。

５．これはやってはいけません！

売りたいあまり、内覧希望者さんに過剰に話しかける売主さんがたまにいらっしゃいますが、それはあまり良くないのです。

売りたい気持ちが前面に出てしまい、アピールしすぎてしまうと、売れなくて焦っているように見えてしまいますし、案内している不動産やさんも営業しにくくなります。

売り込みは我慢して、世間話程度にとどめておいてください。自然に物件の良いところや、不利になるところも話してあげてください。購入する側の心理としてその方が安心します。

内覧中について回るのも見学者は気をつかってしまい、よく見れないこともありますので、できるだけ自由に見せてあげてください。

営業や説明は不動産屋さんに任せて、売主のあなたは住んでみないとわからないような情報を教えてあげてください。そのほうが印象は良いです。

６、まとめ

たくさん要望を言いましたが、すべてはトラブルを避け、良い条件で売るためです。マンション売却はの場合、同じマンションでいくつかのお部屋が同時に売り出しされている場合がありますよね。その場合はほかの比較対象の物件に勝たなければなりません。

同じ棟内でなくても近隣のマンションと比べて検討されますので、印象をよくして良い条件で売却しましょう。売れ残りになるとますます売れなくなりますので、条件はどんどん下げることになります。

どんなに素晴らしい不動産屋さんに販売してもらっても、売るのは皆さんであり、物件の内部については居住者の方しか改善できませんので、大変ですがこれぜひはやってください。

以上、最後までご覧いただきありがとうございました。